Главная 21 Ваш юрист 21 Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

Возможность приватизировать, обменять или продать квартиру с незаконной перепланировкой появляется у владельца только после того, когда реальная перепланировка будет отражена в планах БТИ. Покупатель же может согласиться на сделку без соответствующих документов, но на определенных условиях. Практически, подписывая договор купли-продажи, он возлагает на себя дополнительные обязанности.

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

Реально изменить первоначальный вид жилища есть у собственников любой квартиры и в любом доме. Для этого имеется одно неоспоримое условие – согласовать изменение плана в бюро технической инвентаризации (БТИ). Однако не все жильцы выполняют такое требование и живут в перестроенной квартире до определенного момента.

Согласно правилам перепланировки квартиры любые изменения расположения строительных конструкций и сантехнических устройств могут быть отнесены к следующим вариантам:

  1. перепланировка, о результатах которой можно не уведомлять БТИ, – это демонтаж встроенных шкафов, антресолей, а также установка более современных видов дверей. К этому виду внесенных изменений относится также монтаж дополнительных секций батарей отопления, кондиционера, антенны и пр. Все незначительные изменения должны осуществляться без нарушения внутридомовых коммуникаций и плана квартиры;
  2. изменения плана, которые можно произвести без разрешения, но с уведомлением: перестановка раковины, ванны в пределах санузла, монтаж пластиковых окон, легких перегородок, устройство дополнительной двери в стене, которая не является несущей.


Указанные работы относятся к простому типу перепланировки.

Выполнение определенных работ по изменению первоначального проекта должно быть отражено в документах специалистов. К таким работам относятся:

  • демонтаж сантехнических устройств и перенос их за пределы существующей ванной комнаты и туалета;
  • объединение лоджии со спальней или залом;
  • перенос газовой плиты;
  • изменение конструкции пола, включающее замену деревянных конструкций на более тяжеловесную бетонную стяжку и др.

Есть определенная категория изменений, категорически запрещенная к реализации. Это объединение кухни с залом, затрагивание несущих конструкций, инженерных коммуникаций, производство перепланировки технического этажа или подполья «под себя», устройство каминов в панельном доме и др. Разборка даже не несущих перегородок категорически запрещена, если квартира находится в панельном доме.

Покупателю, который решился на приобретение квартиры с неузаконенной перепланировкой, впоследствии необходимо будет привести жилище в прежнее состояние и уплатить административный штраф. Данная мера воздействия вполне законна, несмотря на то, что перепланировка совершена прежним владельцем. Но если видоизменение квартиры произведено давно и не мешает соседям, штрафы не накладывают.

Если владельцем получено предписание жилищной инспекции о возвращении квартире первоначального вида и он его не выполнил, квартиру могут продать с торгов, а деньги (за вычетом судебных издержек) возвратить собственнику. Арендатора по договору или квартиросъемщика, проживающего в жилище с нелегально проведенной планировкой, в судебном порядке могут незамедлительно выселить из квартиры. Правовую административную ответственность в таком случае должен нести ее владелец.



Нормы жилищного права не смогут запретить сделку купли-продажи в том случае, если площадь жилища осталась неизменной, несмотря на самостоятельную неузаконенную перепланировку. Важным условием, которое обязательно должно быть соблюдено, является соответствие квартиры требованиям противопожарной, строительной и санитарной инспекции. Кроме этого, работы по изменению вида квартиры должны быть проведены в соответствии со СНиП – строительными нормами и правилами.

При невыполнении указанных условий прежнему хозяину или покупателю, решившемуся на такое приобретение, придется вернуть (полностью или частично) прежний вид квартире.

Будущему покупателю такого жилья собственник может сообщить о внедренных «новшествах», но может и умолчать о них. В первом случае покупатель в состоянии выторговать значительную скидку и самостоятельно исправить положение:

  • путем восстановления жилища в первозданном виде;
  • получением всех согласований и оформлением документов, узаконивающих перепланировку.

Второй вариант – покупка квартиры без уведомления о видоизменениях в жилище непосредственно продавцом – отягощает покупателя как материальными, так и временными тратами. Не получив положенную скидку на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой, он берет на себя все хлопоты по устранению чужих недоделок, сам оплачивает необходимые дорогостоящие работы из своего кармана.

Статистические данные риелторских агентств подтверждают, что стоимость квартир с согласованными в законном порядке изменениями будет на 10 % выше, чем цена на это же жилье до перепланировки. Сравнение произведено с ценой аналогичной квартиры на вторичном рынке недвижимости. Если же изменения первоначального проекта не легализованы, продавец недополучит за свою квартиру такую же, а то и большую, сумму.



Каким образом проводится легализация перепланировки

Как продать квартиру с незаконной перепланировкойЛегализировать перепланировку можно продавцу до сделки купли-продажи или покупателю после приобретения. Эти мероприятия осуществить трудно, но возможно. Правила легализации ранее выполненных работ по видоизменению квартиры не очень отличаются от порядка согласования планируемых к совершению перемен.

Для узаконивания появившихся преобразований жилья необходимо подготовить несколько важных документов, список которых предусмотрен Жилищным кодексом РФ (его статьей 26, ч. 2):

  1. непосредственно само заявление на перепланировку;
  2. план и экспликация помещений в квартире;
  3. правоустанавливающие документы на жилье (нотариально удостоверенные копии);
  4. согласие всех совместно проживающих с заявителем членов семьи;
  5. техпаспорт на жилую квартиру;
  6. разрешение на возможность перепланировки, выданное органом надзора за архитектурными, культурно-историческими памятниками.

Затем с заявлением и документацией необходимо обратиться в жилищную инспекцию и ждать посещения инспектора. Специалист должен засвидетельствовать фактическое несоответствие плана квартиры в техпаспорте с существующей перепланировкой. По прошествии определенного времени жилищная инспекция должна согласовать внесенные в план квартиры изменения или аргументированно отказать в этом.



Сроки согласования, его объем и стоимость зависят от вида перепланировки. Простой вид изменения плана жилища осуществляется согласно эскизному решению, наносимому владельцем на копию техпаспорта. Проект сложной перепланировки разрабатывают специалисты, и ее узаконивание должно проводиться в разных инспекциях.

Некоторые нюансы купли-продажи квартир с неузаконенной планировкой

Распространенными случаями продажи квартир с «усовершенствованиями» в плане оплаты недвижимости являются два:

  1. приобретение за наличные средства. Этот вариант исключает все риски для продавца, т. к. на старом плане квартиры отсутствуют красные линии, свидетельствующие о внесенных изменениях. Покупатель не только сразу получает недвижимость в свою собственность, но и становится ответственным за формально якобы им совершенную перепланировку. Обременением является приобретение жилья с несогласуемой перепланировкой;
  2. покупка в ипотеку. В данном случае покупатель получит кредит на приобретение, когда банк проверит легальность изменений в плане. Но многие банки выдают средства и для приобретения квартир с неузаконенными изменениями плана, но с оговоркой. Они выдвигают условие легализации перепланировки в конкретный срок.

Отсутствие на плане красных линий является основанием для регистрации недвижимости в Росреестре. При наличии таковых в регистрации приобретателю будет отказано.

Наилучшим решением продажи-покупки квартиры и для продавца, и для покупателя будет проведение мероприятий по легализации изменений планировки. В таком случае риски для участников сделки будут сведены к нулю.



Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Налог с продажи коммерческой недвижимости физическим лицом

Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом? Многие граждане РФ совершают сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости. Каким образом они должны исчислять и уплачивать налог по доходам, возникшим вследствие продажи ...

Налог с продажи квартиры

Кто должен платить налог с продажи квартиры? ​Платят ли налог с продажи квартиры? Это зависит от обстоятельств, сопровождающих куплю-продажу. вступают в силу изменения в Налоговом кодексе РФ касательно сделок с ...

Налог с продажи земельного участка

Как рассчитать налог с продажи земельного участка? Продажа земельного участка возмездная сделка, от которой продавец получает определенный доход. Любой доход с продажи земельного участка налоговое законодательство РФ относит к объекту ...

Налог с продажи доли в ООО: физическим, юридическим лицом

Как исчисляется налог с продажи доли в уставном капитале ООО? Владельцем доли в ООО может быть физическое или юридическое лицо. Если данный собственник продает свою долю в бизнесе каким образом ...

Налог с продажи дачи и земельного участка

Налог с продажи дачи и земельного участка: старое и новое в законодательстве Из статьи вы узнаете: надо ли платить налог с продажи дачи, новый закон уплаты данного налога, можно ли ...

Налог с продажи гаража: платить или нет?

Нужно ли платить налог с продажи гаража? Согласно Налоговому кодексу РФ, с продажи гаража и прочего имущества, того же автомобиля, например, гражданин обязан заплатить подоходный налог в размере 13 процентов. ...

Налог с продажи акций физическим лицом

Как исчисляется налог с продажи акций физлицом? Многие российские граждане занимаются торговлей акциями различных компаний. Каким налогом может облагаться доход, полученный от соответствующих сделок? Какие налоговые льготы для данных правоотношений ...

Налог на квартиру по кадастровой стоимости и как его рассчитать

Порядок расчета налога на имущество исходя из кадастровой стоимости Налог на квартиру по кадастровой стоимости в обязательном порядке стал рассчитываться начиная с 1 января 2015 года. До 2015 года налог ...

Наличный расчет между юридическим лицом и ИП

Как производится наличный расчет между ИП и юрлицом? Ведение предпринимательской деятельности сопряжено с осуществлением расчетных операций. Оптимальный способ проведения платежа, не занимающий много времени и не требующий предварительной подготовки, — ...

На чем можно заработать деньги ?

Как можно зарабатывать деньги? Самые перспективные виды заработка на 2018 год деньги можно заработать на создании сайтов, их наполнении и продвижении, участии в совместных закупках или партнерских программах, приготовлении вкусных ...

Мыловарение как бизнес: с чего начать, как преуспеть

Мыловарение как бизнес в домашних условиях: выгодно или нет? Гигиена один из важнейших аспектов жизни, от которого напрямую зависит состояние здоровья. Современный человек об этой составляющей заботиться очень тщательно. Отсюда ...

Можно ли строить дом на землях сельхозназначения

Земли сельхозназначения: можно ли строить дом ​Строительство домов на землях сельхозназначения возможно при соблюдении ряда условий и требований, устанавливаемых законодательством. Земельным законом устанавливаются типы участков в зависимости от деятельности, которая ...

Можно ли приватизировать землю под многоквартирным домом ?

Приватизация земли под многоквартирными домами Приватизация земли под многоквартирными домами осуществляется в нашей стране с 01.03.2005 г., когда вступил в силу новый Жилищный кодекс. Сегодня далеко не во всех городах ...

Можно ли приватизировать землю находящуюся в аренде?

Приватизация земельного участка, находящегося в аренде Приватизация земельного участка, находящегося в аренде возможна в случае если надел получен в пользование не позднее октября 2001 года, иными словами, до момента вступления ...

Можно ли подарить квартиру в ипотеке?

Можно ли подарить квартиру, если она в ипотеке? Выплата ипотечного кредита обычно происходит не один и не два года. За этот период у заемщика может возникнуть необходимость подарить квартиру. Без ...

Можно ли оспорить дарственную на квартиру

Порядок признания договора дарения недействительным ​Решение собственника подарить квартиру часто затрагивает интересы других людей: лиц, проживающих в ней, родственников, рассчитывавших на наследство. Если третьи лица недовольны фактом заключения сделки, они ...

Может ли пенсионер получить налоговый вычет: при покупке, продаже…

Имеют ли право пенсионеры на налоговый вычет? Могут ли неработающие пенсионеры получить налоговый вычет за продажу квартиры, ее покупку или лечение? А также, какие налоговые вычеты предусмотрены для работающих пенсионеров ...

Может ли ИП работать с НДС и без одновременно?

Может ли ИП работать с НДС? НДС один из самых распространенных налогов в коммерческих отношениях. Каким образом его могут применять российские индивидуальные предприниматели? В каких случаях уплата НДС для ИП ...

Может ли банк списать долг по кредиту с карты

Может ли банк списать долг по кредиту с банковской карты? Может ли банк списать долг по кредиту с банковской карты? На сегодняшний день система безналичных расчетов фактически становится основной для ...

Может ли банк продать долг коллекторам? Что делать, если это случилось

Может ли банк продать долг коллекторам? Что делать, если это случилось В рамках кредитных правоотношений достаточно часто возникает ситуация, при которой банк может принять решение об уступке права требования долга ...

Может ли банк забрать квартиру за долги по кредиту

Может ли банк забрать квартиру за долги по потребительскому кредиту? В случае неисполнения заемщиком-должником своих обязательств по кредиту взыскание может быть обращено на все принадлежащее ему и достаточное для погашения ...

Рейтинг@Mail.ru