Главная 21 Ваш юрист 21 Составление договора найма жилого помещения на основе типового бланка и с учетом нюансов действующего законодательства

Составление договора найма жилого помещения на основе типового бланка и с учетом нюансов действующего законодательства

Под наймом (арендой) жилого помещения подразумевают соглашение, по которому владелец жилой площади (квартиры, комнаты, дома) предоставляет его другому человеку или организации во временное пользование для проживания.

Виды и особенности договоров

Составление договора найма жилого помещения на основе типового бланка и с учетом нюансов действующего законодательстваВсе вопросы, связанные с временной передачей жилых помещений, в России регулируются двумя законодательными актами:

  • Гражданским кодексом РФ (глава 35);
  • Жилищным кодексом РФ (глава 8).

Именно они чётко разграничивают договора аренды жилых помещений на коммерческий и социальный найм.

Каждый из этих видов имеет не только собственные нормы регулирования, но и особенности, связанные с порядком заключения, правами и обязанностями сторон, сроком действия.

Договор социального найма

Это соглашение, по условиям которого человеку во владение и в пользование для целей постоянного проживания предоставляется квартира из федерального или муниципального жилищного фондов.

Одной из особенностей этого вида договоров является то, что в качестве собственника квартиры выступает государственный или муниципальный орган, обладающий полномочиями на распоряжение имуществом, а нанимателем по данному договору может быть только физическое лицо гражданин.

Организациям, индивидуальным предпринимателям и общественным организациям жилые помещения не сдаются.

Заключение договора социального найма происходит на бессрочной основе без указания срока, по наступлении которого необходимо освободить жилое помещение.

Все права и обязанности собственника жилья и нанимателя, которые должны быть включены в социальный найм, указаны в соответствующих нормах Гражданского и Жилищного кодексов.

Договор коммерческого найма

Составление договора найма жилого помещения на основе типового бланка и с учетом нюансов действующего законодательстваДанный договор заключается между собственником и иным лицом (нанимателем) по вопросу предоставления для проживания помещения на временной основе.

Одно из главных отличий коммерческой аренды заключается в том, что со стороны нанимателя могут выступать не только физические лица, но и организации и индивидуальные предприниматели.

Единственное ограничение целью предоставления помещения должно быть только проживание в нём физических лиц.

Чаще всего фирмы арендуют квартиры для своих работников, пребывающих в служебной командировке.

Ещё на стадии переговоров сторонам рекомендуется определиться с вопросом постоянной или временной прописки в арендуемой квартире.

Ст. 683 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что договор коммерческой аренды может действовать не более 5 лет.

Содержание договора

Объём прав и обязанностей, что прописан в нормах главы 35 Гражданского кодекса РФ для коммерческого найма является базовым и может быть дополнен и расширен. А следовательно, в содержание договора можно включать любые положения, касающиеся сроков и условий предоставления жилого помещения.

Под содержанием договора найма подразумевается совокупность его условий, касающихся передачи, использования, возврата помещения, проживания в нём самого нанимателя и членов его семьи, содержания (ремонта и ухода) и пр.

Все условия можно поделить на 3 группы:

  • существенные;
  • дополнительные;
  • случайные.

Существенные условия

Составление договора найма жилого помещения на основе типового бланка и с учетом нюансов действующего законодательстваК ним относят положения, указание которых обязательно по закону и без которых договор найма считается недействительным.

Как для коммерческого, так и для социального найма единственным обязательным является условие о предмете сделки квартире. В соглашение непременно должны быть прописаны все характеристики передаваемого во временное пользование жилого помещения (адрес, общая и жилая площади, количество комнат, кадастровый номер и др.).

Дополнительные условия

К дополнительным условиям относят те, что прописаны в ГК РФ и ЖК РФ по поводу прав и обязанностей собственника и нанимателя (членов семьи нанимателя).

Особенностей этой группы является то, что сторонам соглашения в большинстве случаев предоставляется выбор:

  • включить условия в том виде, в каком они указаны в законе;
  • изменить прописанные в законе условия их по своему усмотрению.
Например, согласно пункту 1 статьи 681 ГК РФ текущий ремонт арендованного жилого помещения (поклейка обоев, обновление краски, побелка и др.) это обязанность нанимателя, если иное не установлено в договоре. То есть в договор аренды жилья можно включить условие, что текущий ремонт должен, полностью или частично, делать и собственник помещения.

Также особенностью дополнительных условий является их взаимность. То есть если у собственника есть какая-то обязанность, то у нанимателя есть соответствующее право требовать, чтобы эта обязанность исполнялась.

Случайные условия

Составление договора найма жилого помещения на основе типового бланка и с учетом нюансов действующего законодательстваЭто те положения, которые включаются сторонами договора по своему усмотрению.

В содержание договоров социального найма жилых помещений крайне редко включаются подобные условия, так как составлением документов и определением объёма условий занимаются государственные и муниципальные органы. Как правило, все договора передачи муниципальных и государственных квартир составлены по единому образцу и их не меняют применительно к конкретной ситуации.

А вот относительно договора коммерческого найма ситуация обратная стороны полностью свободны во включении в содержание дополнительных условий. Правда, собственники и наниматели не всегда пользуются предоставленным правом.

Одним из самых популярных случайных условий в договорах коммерческой аренды является положение о домашних животных (кошках, собаках и др.), которых можно или запрещено содержать в квартире (доме, комнате).

Также стороны договора часто подробно прописывают:

  • размер и порядок оплаты коммунальных расходов;
  • сроки посещения жилого помещения собственником;
  • условие хранения некоторых вещей, принадлежавших владельцу или нанимателю;
  • перечень имущества, которое передаётся вместе с квартирой;
  • возможность участия в собраниях жильцов;
  • разрешение на временную или постоянную прописку.

Требования к оформлению договора

Относительно формы соглашений о найме жилых помещений закон держит единую позицию:

  1. Составление договора найма жилого помещения на основе типового бланка и с учетом нюансов действующего законодательстваДоговор между владельцем помещения и нанимателем обязательно должен заключаться в письменном форме на бумажном носителе.
  2. В тексте должны быть указаны паспортные данные сторон.
    К договору обязательно должен быть приложен акт приема-передачи, подтверждающий вступление нанимателя во временное владение жильём.
  3. Экземпляры договора должны быть подписаны обеими сторонами.
Скачать типовой бланк договора найма жилого помещения можно здесь.

Договоры аренды жилья, заключенные на срок 1 год и более, подлежат государственной регистрации в Управлении Росреестра по субъекту.

Обратиться с заявлением о регистрации (сдать документы) может любая сторона договора, а присутствие другого участника сделки при этом не требуется.

Условия и порядок расторжения

Основные положения о прекращении действия договоров социального и коммерческого найма жилых помещений прописаны в статье 687 ГК РФ, но могут быть также дополнены (в коммерческой аренде) любыми другими положениями по усмотрению сторон.

Наниматель по социальному найму является более защищённой стороной, чем собственник жилья.

Составление договора найма жилого помещения на основе типового бланка и с учетом нюансов действующего законодательстваВ частности, по требованию владельца (государственного или муниципального органа) договор социального найма расторгается только в судебном порядке и только по основаниям, указанным в части 4 статьи 83 ЖК РФ. Однако даже в этом случае суд может предоставить нанимателю срок до 1 года для устранения нарушений, которые могут послужить причиной для расторжения договора.

 

Если наниматель регулярно и в полном объёме вносит плату за помещение, не нарушает права проживающих с ним лиц, не портит имущество, а арендуемое жильё находится в приемлемом (не аварийном) состоянии, то расторгнуть договор социального найма не получится.

В коммерческом найме действующие нормы закона предоставляет только 2 основания прекращения аренды:

  • истечение срока;
  • соглашение сторон.

Закон не позволяет собственнику жилья по своей инициативе расторгать договор, в то время как наниматель может это сделать, предупредив о своём уходе за 3 месяца.

Однако тот же самый ГК РФ предоставляет владельцу помещения способ защиты от злоупотребления со стороны жильцов. На основании статьи 421 ГК РФ (свобода договора) в договор аренды жилого помещения рекомендуется включить условия о его прекращении по инициативе собственника.

На практике, стороны соглашения о коммерческом найме закрепляют в содержании право любой из сторон расторгнуть его без сообщения причины, но с письменным уведомлением (письмо, телеграмма). И, обычно, срок предупреждения составляет не более 3-х месяцев.

Видео: Особенности договора аренды квартиры (найма жилого помещения)

В сюжете юрист рассказывает о том, какую форму договора выбрать при сдаче жилого помещения, как грамотно составить текст договора. Объясняется для чего необходимо регистрировать договора аренды (найма) жилого помещения.

О admin

Оставить комментарий

x

Check Also

Ответственность за нарушение земельного законодательства РФ

Юридическая ответственность за нарушение земельного законодательства РФ Какие виды ответственности предусматривает закон за нарушение земельного законодательства РФ обозначено в главе XIII Земельного Кодекса.

Ответственность генерального директора с 2017 года

Ответственность генерального директора ООО Ответственность генерального директора ООО с 2017 года устанавливается специальными нормативно-правовыми актами, в том числе и внутреннего значения, и применяется в соответствии с их нормами.

Особенность сделок по отчуждению имущества ООО

Отчуждение имущества ООО Отчуждение имущества ООО представляет собой крупную сделку, которая связана с большими расходами и является значительной для любой компании. Ниже рассмотрим особенности проведения подобных операций, разберем требования законодательства, особенности отчуждения имущества, и правила, по которым проводятся такие сделки с коммерческой недвижимостью.

ОСАГО: последние изменения 2017 года

Изменения в ОСАГО с апреля 2017 года 28 апреля 2017 года вступают в силу изменения к закону об ОСАГО. Они будут касаться только тех договоров, которые подписаны после указанной даты.

Опцион – одно касание: что это, стратегия

Что такое "опцион одно касание"? В мире бинарных опционов существует несколько видов торговых инструментов, причем их разновидность зависит от выбранного вами брокера.

Онлайн-кассы с 2017 года: новый закон

Нужна ли онлайн касса для ИП и ООО? Изменения, внесенные в закон № 54-ФЗ от 22.05.2003 года, сделали обязательным применение онлайн кассы с 2017 года для большинства организаций и ИП. Если ранее большая часть предпринимателей на спецрежимах имела право не применять ККТ, то с вступлением в силу изменений, внесенных в закон № 54-ФЗ, это стало обязательным.

Обязанности коммерческого директора в ООО

Какие у коммерческого директора ООО должностные обязанности? К числу ключевых должностей на частном предприятии можно отнести должность коммерческого директора.

Обременение права собственности на квартиру: что это такое и как его снять

Что такое обременение права собственности на квартиру? Обременение права собственности на квартиру может устанавливаться в различных формах, предусмотренных законодательством, и порождает существенные ограничения при распоряжении жилым помещением.

Обременение на земельный участок: что это такое, как узнать, как снять

Что такое обременение на земельный участок? Обременения и ограничения использования земельного участка существенно ограничивают полномочия собственника или легального владельца надела.

Обращение взыскания на доходы должника

Обращение взыскания на заработную плату и иные доходы должника ​ Имущество и доходы должников считаются основными объектами, за счет которых может быть выполнено взыскание, за исключением установленного законодательством перечня.

Выплаты при увольнении по сокращению штатов

Какие выплаты положены при увольнении по сокращению штатов Выплаты работнику при сокращении штата, как и сама процедура сокращения, регулируются Трудовым Кодексом РФ иимеют ряд тонкостей и нюансов, о которых и ...

Образовался долг по микрозайму: что делать

Что делать, если образовалась задолженность по микрозайму? Займ в микрофинансовой организации – удовольствие недешевое. Обычно человек обращается в МФО, когда отсутствуют другие варианты найти необходимую сумму.

Обмен квартиры на квартиру между городами

Как происходит обмен квартирами между городами? Обмен квартиры на квартиру между городами – актуальный вопрос для граждан, часто меняющих место жительства. Поиск работы, учеба и другие обстоятельства могут заставлять нас менять города один на другой.

Обмен долями между родственниками

Процедура обмена долями между близкими родственниками Обмен долями в квартирах между родственниками – сделка достаточно распространенная. При этом совсем не обязательно быть владельцем большой доли.

Обман при покупке квартиры на вторичном рынке: схемы, как избежать

Как не попасться на обман при покупке квартиры на вторичном рынке ​Схемы обмана при покупке квартиры на вторичном рынке с каждым годом только совершенствуются. О том, как избежать мошеннических действий при приобретении недвижимости в собственность, мы и расскажем в данном материале.

Обжалование постановления судебного пристава-исполнителя

Как обжаловать постановление судебного пристава-исполнителя? ​Лицо, чьи права и интересы нарушены решениями (постановлениями) судебного пристава-исполнителя, может обжаловать соответствующий акт в предусмотренном нормативно-правовыми актами порядке.

Обжалование действий должностных лиц

Как обжаловать действия должностных лиц? ​Должностное лицо – представитель власти, который в пределах своей компетенции вправе осуществлять определенные действия и принимать решения, обязательные для граждан и организаций.

Нулевая отчетность ИП: образцы, бланки, как заполнить в 2017 году

Нулевая отчетность ИП на УСН, ОСНО в 2017 году: что сдавать Понятия «нулевая отчетность» Налоговый кодекс РФ не содержит, но чаще всего под ним подразумевают декларацию с нулевыми показателями по деятельности в целом или по сумме налога к уплате.

Нужно ли согласие супруга на покупку квартиры в 2017 году?

В каких случаях требуется согласие супруга на покупку квартиры? Согласие супруга на покупку квартиры требуется, но далеко не всегда. В целом ряде случаев можно не заручаться согласием супруга на сделку с недвижимостью, тогда как в остальных отсутствие такого согласия автоматически сделает сделку недействительной.

Нужно ли платить за общедомовые нужды?

Как правильно платить за общедомовые нужды: разъяснения Минстроя ​Должны ли жильцы платить за общедомовые нужды и как это правильно делать? Свои разъяснения по данному вопросу изложил Минстрой.

Нужна ли виза на Кипр для россиян и как ее оформить

Нужна ли виза на Кипр для граждан России, порядок и условия оформления Кипр – островное государство, по площади занимающее третье место в Средиземном море и являющееся членом Евросоюза, уже не одно десятилетие привлекает не только россиян, но и граждан других стран мира.

Рейтинг@Mail.ru